Reforma tributária e o flip como PJ: o que muda pra empresa que compra e revende

Pra quem faz flip como empresa, a reforma tributária tem um lado que quase ninguém conta: a partir de 2027, o que você gasta na reforma do imóvel vira crédito de imposto. A empresa passa a pagar IBS e CBS só sobre a valorização, com metade da alíquota, e ainda abate o que gastou reformando. Quem vende como pessoa física comum não tem esse crédito.

O conteúdo sobre reforma e imóveis fala com dois públicos: a incorporadora, que constrói pra vender, e a holding, que vive de aluguel. O flipper que compra pronto, reforma e revende como empresa fica sem resposta. E é uma pena, porque é justamente esse perfil que mais tem a ganhar com um detalhe do novo sistema: a não cumulatividade, o direito de a empresa abater o imposto que veio embutido no que ela compra.

Este guia é a conta da reforma pra quem faz flip como PJ: o que a empresa deixa de pagar e passa a pagar, por que a reforma do imóvel vira crédito, quanto muda em relação a hoje, e o que fazer na transição até 2033. É o par do guia da pessoa física; aqui é o lado da empresa. Como sempre nesse assunto, os percentuais são estimativa, porque a alíquota-padrão do novo sistema ainda não foi fixada.

As duas reformas do flipper (e por que uma paga a outra)

Existem duas "reformas" na vida de quem faz flip como empresa. Tem a reforma do imóvel, a obra que você faz pra deixá-lo vendável, e tem a reforma tributária, o novo sistema de impostos. O que muda a partir de 2027 é que elas passam a se conversar.

No sistema novo, o IBS e a CBS que a empresa paga na venda podem ser abatidos pelo IBS e pela CBS que vieram embutidos no que ela comprou pra reformar. A obra, que sempre foi só custo, ganha um segundo papel: vira crédito de imposto. Esse mecanismo se chama não cumulatividade, e é o coração da vantagem de operar como PJ no novo sistema. A pessoa física que vende um imóvel de vez em quando não entra nele: não paga o novo imposto, mas também não aproveita crédito nenhum.

O que a empresa deixa de pagar e o que passa a pagar

Hoje, uma empresa de compra e venda de imóveis no lucro presumido paga, sobre a receita de cada venda, duas coisas: o PIS e a Cofins (juntos, 3,65%, sem direito a nenhum crédito) e o imposto de renda mais a contribuição social sobre o lucro presumido (cerca de 2,3%). A reforma mexe só na primeira parte.

A partir de 2027, o PIS e a Cofins acabam e entra a CBS. Entra também o IBS que, na venda de imóvel, é imposto novo, porque essa operação não pagava nem ISS nem ICMS. Já o imposto de renda e a CSLL não mudam: continuam do mesmo jeito, somados ao IBS/CBS. Então a conta da empresa passa a ter duas partes claras: a de renda, igual à de hoje, e a de consumo, que troca o velho PIS/Cofins pelo IBS/CBS.

O crédito da obra: o pulo do gato da PJ

Aqui está a vantagem que ninguém explica pro flipper. Como o novo sistema é não cumulativo, tudo que a empresa compra com IBS/CBS embutido gera um crédito que abate o imposto da venda. E o flip é intensivo em compra: material de construção, serviços de obra, comissões. Cada nota fiscal desses gastos carrega um imposto que a empresa recupera.

Na prática, a reforma do imóvel, que costuma ser o maior custo do flip, deixa de ser só custo e vira também um abatimento do imposto que você vai pagar na saída. Com uma condição que já valia no imposto de renda e fica ainda mais importante aqui: só gera crédito o que tem nota fiscal. Material comprado sem nota e mão de obra informal não geram crédito nenhum. No sistema novo, a nota fiscal da reforma vira dinheiro de um jeito ainda mais direto do que antes.

Um detalhe de fronteira, pra não confundir: existe uma regra específica que limita o crédito na prestação de serviço de construção civil a quem não é contribuinte, mas isso é do mundo da empreitada e da construção sob encomenda, não do flip de comprar um imóvel pronto, reformar e revender.

A conta, hoje e depois de 2027

Quanto isso muda em números? Depende da margem e do quanto de obra, e tudo é estimativa, porque a alíquota-padrão do novo sistema ainda não foi fixada. Mas dá pra ver a direção com um exemplo. Digamos que a empresa compra por 400 mil, gasta 100 mil de reforma e revende por 700 mil.

Hoje, no lucro presumido, a parte de consumo é o PIS/Cofins: 3,65% sobre os 700 mil da venda, cerca de 25 mil reais.

Depois de 2027, o IBS/CBS incide sobre a valorização, não sobre a venda cheia: 700 menos os 400 da compra, ou seja, 300 mil, e com metade da alíquota. Sobre esses 300 mil, a estimativa dá algo perto de 40 mil de imposto. Só que entra o crédito da reforma: os 100 mil de obra carregam um imposto que a empresa abate, algo em torno de 20 mil. O IBS/CBS líquido fica perto de 19 mil reais.

Nesse exemplo, a parte de consumo cai, de uns 25 mil pra uns 19 mil, porque a base ficou mais estreita (a valorização, não a receita cheia), a alíquota é a metade e a obra virou crédito. Mas a conta vira se a margem for muito gorda e a reforma pequena: aí o imposto sobre uma valorização grande passa a superar o velho PIS/Cofins sobre a receita. A regra que fica: quanto mais obra com nota e mais apertada a margem, mais o consumo tende a baratear; quanto maior a valorização e menor a reforma, mais tende a subir. E, por cima de tudo isso, continua a parte de renda, o imposto de renda e a CSLL, que a reforma não toca.

Sobre o que o imposto incide (e o que o flip não ganha)

Dois pontos do regime dos imóveis valem também pra empresa, e vale fixá-los.

Primeiro, o imposto pega a valorização, não o preço cheio. A lei deixa você abater da base o custo de aquisição do imóvel, atualizado, pelo chamado redutor de ajuste. Pros imóveis que a empresa já tinha em 31 de dezembro de 2026, o ponto de partida desse abatimento é o valor de aquisição atualizado (ou um valor de referência), justamente pra não tributar a valorização que aconteceu antes do novo sistema entrar.

Segundo, existe um redutor social de 100 mil reais na base de cálculo, mas ele vale só pra imóvel residencial novo, o que nunca foi ocupado. O flip de imóvel usado, de novo, não pega esse desconto, igual acontece na pessoa física.

A linha do tempo e uma fronteira importante

O calendário é o mesmo do resto da reforma: 2026 é ano de teste, sem cobrança efetiva; em 2027 a CBS entra e o PIS/Cofins acabam; de 2029 a 2032 o IBS sobe aos poucos; em 2033 o sistema fica pleno. Pra empresa, o marco a anotar na agenda é 31 de dezembro de 2026, a data que fixa o ponto de partida do abatimento pros imóveis que já estão no estoque.

Uma fronteira que confunde muita gente: existe um regime especial de incorporação, com alíquota de cerca de 4%, que às vezes aparece nas buscas. Ele é pra quem constrói e vende unidades novas, a incorporação, não pra quem compra pronto, reforma e revende. O flip de comprar, reformar e revender fica no regime específico de bens imóveis que este guia descreveu, não no da incorporação. Se a sua operação passar a envolver construir pra vender, aí o assunto muda de figura, e vale um contador especializado.

PF ou PJ, agora com a reforma na conta

A reforma muda o peso da decisão entre operar como pessoa física ou como empresa? Muda, mas não é uma resposta única. Já vimos, no guia do flip como PJ, que essa escolha depende da margem e do volume. A reforma acrescenta dois fatores que puxam pra lados diferentes.

De um lado, o flipper habitual, mesmo operando como pessoa física, passa a pagar o novo imposto na venda; é o que o guia da reforma pra pessoa física detalha. De outro, como empresa você ganha o crédito da obra, que a pessoa física dificilmente organiza com a mesma estrutura. O saldo depende, mais uma vez, dos seus números: quanto de reforma, que margem, que volume. A recomendação não muda: faça as duas contas, agora com a camada nova em cima, e feche com um contador que já esteja lidando com o novo sistema.