Calculadora de flip
A calculadora de flip mostra a margem, o ROI e o lucro de comprar, reformar e revender um imóvel. Você preenche a compra, os custos, a reforma e a venda; ela faz a conta na hora. Serve pra imóvel comprado no mercado ou arrematado em leilão, e você ajusta todos os valores padrão.
Quer a análise completa, com financiamento, TIR, VPL, cenários e aluguel? Use o simulador de flip.
A compra
O que você paga pelo imóvel. Em leilão, o valor da arrematação.
Imposto da transferência, com a alíquota da sua cidade. Costuma ficar entre 2% e 3% (São Paulo é 3%). A base é o valor da compra. Como funciona o ITBI.
Escritura e registro seguem a tabela do seu estado, proporcional ao valor. Em leilão, a carta de arrematação substitui a escritura, mas o registro continua.
A reforma e o tempo
Quanto você planeja gastar pra deixar o imóvel pronto pra vender. Pra estimar por m²: o SINAPI nacional ficou em R$ 1.953,08/m² (mai/2026) e o CUB-SP em R$ 2.221,44/m² (jun/2026). Montar o orçamento sem estourar.
Meses desde a compra até a venda assinada. O tempo tem custo: quanto mais segura, mais come a margem. Por que o tempo pesa.
Por mês: condomínio, IPTU, luz, água, seguro. A calculadora multiplica pelo prazo.
A venda
Por quanto você espera revender depois de reformado. Estime olhando comparáveis de verdade, não o anúncio otimista do vizinho. Como estimar o valor de venda.
Se for vender por corretor. A referência do CRECI é 6% a 8% em imóvel urbano, mas é negociável.
Isto é uma estimativa pra você decidir com mais clareza, não uma recomendação de investimento nem garantia de resultado. O valor final de venda e o custo real da obra só o mercado confirma. Os valores padrão são referências públicas (datadas) que você deve conferir pra sua cidade e o seu caso.
Perguntas frequentes
Como calcular a margem de um flip?
A margem é o lucro líquido dividido pelo valor de venda. O lucro é o que sobra da venda depois de tirar a compra, o ITBI, o cartório, a reforma, os custos de segurar o imóvel, a corretagem e o imposto. É a conta que essa calculadora faz.
A calculadora serve pra imóvel de leilão?
Serve. Ligue a opção Comprei em leilão e informe a comissão do leiloeiro (costuma ser 5% sobre a arrematação). O resto da conta é igual: ITBI, registro, reforma, tempo e venda.
Quais custos entram num flip?
Na compra: o valor do imóvel, ITBI, cartório e registro, e a comissão do leiloeiro se for leilão. Enquanto segura: condomínio, IPTU e contas. Na venda: corretagem e o IR sobre o ganho. A calculadora soma todos.
A calculadora considera o Imposto de Renda?
Se você quiser. Há um botão pra descontar o IR sobre o ganho, com a alíquota base de 15% (ganho de capital, Lei 13.259/2016), que vem desligado. É uma estimativa: existem isenções e a reforma só abate o imposto com nota fiscal. Confira as regras da Receita antes de fechar a conta.
Meus dados ficam salvos?
Não. A conta roda no seu navegador; nada é enviado nem guardado. Você não precisa deixar e-mail pra ver o resultado.
A conta é só o começo
No Flipper Hub, essa conta não vive numa aba solta. Ela acompanha a operação inteira, do garimpo à venda, com os custos reais de cada imóvel no lugar. O acesso está em lista de espera.
Sem custo pra entrar. No seu ritmo, sem compromisso.