Simulador de flip
O simulador de flip completo: à vista, parcelado ou financiado, com TIR, VPL, imposto e o fluxo de caixa mês a mês. Modele a operação inteira, do lance à venda, e veja o retorno real.
Precisa de algo rápido? Use a calculadora de flip, resposta em 30 segundos.
Comprar, reformar e revender rápido (lucro na venda).
A compra
Em leilão, o valor da arrematação.
Alíquota da sua cidade (2% a 3% no comum; SP = 3%). Base = valor da compra.
Advogado, avaliação, desocupação, o que mais entrar na compra.
Condomínio ou IPTU atrasado que você assume. Pago logo na entrada.
Como pagar
A reforma e o tempo
SINAPI nacional R$ 1.953,08/m² (mai/2026); CUB-SP R$ 2.221,44/m² (jun/2026).
Por mês: condomínio, IPTU, luz, água, seguro.
A venda
Estime por comparáveis de verdade.
Referência CRECI: 6% a 8% urbano, negociável.
Imposto e retorno
Quanto você exige de retorno ao ano. Serve pra calcular o VPL. Deixe vazio pra pular.
Isto é uma estimativa pra decidir com mais clareza, não recomendação de investimento nem garantia de resultado. Financiamento, imposto e valor de venda seguem premissas suas; confirme as regras (Receita, banco, cartório) pro seu caso. Os valores padrão são referências públicas datadas.
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre a calculadora e o simulador de flip?
A calculadora de flip dá a margem e o ROI em 30 segundos, pra uma decisão rápida. O simulador de flip é a análise completa: financiamento (SAC ou PRICE), TIR, VPL, payback, imposto PF x PJ, fluxo de caixa mês a mês e DRE. Use a calculadora pra filtrar e o simulador pra fechar a conta.
O simulador calcula financiamento?
Sim. Escolha à vista, parcelado (leilão direto) ou financiado por banco, informe entrada, juros, prazo e o sistema (SAC ou PRICE). Ele monta a tabela de amortização, soma os juros ao custo e mostra o saldo que você quita quando vende.
O que é TIR e VPL num flip?
A TIR é o retorno anual equivalente do dinheiro no tempo, o número que compara o flip com um investimento. O VPL traz o resultado a valor presente pela sua TMA (a taxa mínima que você aceita): se der positivo, o flip supera a sua exigência. Os dois saem do fluxo de caixa da operação.
Considera o imposto de pessoa física e jurídica?
Considera. Na pessoa física, o ganho de capital parte de 15% (Lei 13.259/2016). Na pessoa jurídica, o lucro presumido de uma imobiliária fica perto de 5,93% sobre a receita. São estimativas: há isenções e regras específicas, confirme com seu contador.
Meus dados ficam salvos?
Não. Tudo roda no seu navegador; nada é enviado nem guardado. Salvar, versionar e acompanhar cada operação com a equipe é o que a plataforma do Flipper Hub faz.
Do simulador pra operação de verdade
No Flipper Hub, essa simulação deixa de ser uma conta avulsa: vira a operação viva, salva e versionada, ligada ao imóvel, à obra e à venda, com a equipe junto. O acesso está em lista de espera.
Sem custo pra entrar. No seu ritmo, sem compromisso.