O lucro do flip se decide antes da compra
Todo mundo sabe que o flip se ganha na compra, mas muita gente compra primeiro e faz a conta depois. Aí descobre tarde que a margem não fechava: o valor de revenda estava inflado, a reforma custou mais, o imposto e o carrego comeram o que sobrava. A viabilidade é a conta que se faz antes, com honestidade, pra o "parece bom" virar "fecha" ou "passo".
A conta que fecha (ou não) o negócio
- Valor de revenda e teto de compra. Quanto o imóvel vende depois de pronto, e o máximo que dá pra pagar e ainda sobrar margem.
- Retorno de verdade. ROI, TIR e payback, não só o lucro bruto. É a diferença entre um número bonito e um bom negócio no prazo que levou.
- À vista ou financiado. A alavancagem entra na conta: entrada, carrego e quitação na venda, pra ver o efeito no seu retorno.
- Imposto. A conta muda se você opera como pessoa física ou como empresa, e a simulação mostra os dois.
- Cenários. Otimista, base e pessimista. Se o flip só fecha no melhor caso, ele não fecha.
Da calculadora ao imóvel de verdade
Dá pra começar pelas calculadoras do site, sem cadastro: uma rápida, pra ter lucro, margem e teto de compra em segundos, e uma completa, com financiamento, TIR, cenários e a comparação entre vender e alugar. Dentro do Flipper Hub, essa mesma conta fica ligada ao imóvel que você garimpou, então a viabilidade não vive numa planilha solta: ela anda junto do imóvel, da proposta à venda.
No chute, ou na viabilidade
| Antes de comprar | No chute | Na simulação |
|---|---|---|
| Valor de revenda | "Acho que vende por..." | Estimado por comparáveis |
| Teto de compra | Preço que o vendedor pediu | O máximo que ainda dá margem |
| Retorno | Lucro bruto | ROI, TIR e payback |
| Financiamento | Fora da conta | Alavancagem simulada |
| Risco | Torcer | Cenário pessimista testado |