A Caixa vende imóvel de quatro jeitos, e só um deles é leilão de verdade. No Leilão SFI você arremata um imóvel retomado por financiamento não pago; na Licitação Aberta, na Venda Online e na Compra Direta, a Caixa vende um imóvel que já é dela, e você não arremata, faz uma proposta.
A confusão mais comum de quem procura imóvel da Caixa é achar que tudo é "leilão da Caixa". Não é. Só o Leilão SFI é um leilão de verdade: vem de um imóvel retomado por causa de um financiamento não pago (alienação fiduciária, Lei 9.514/1997), e ali você dá um lance e arremata. As outras três, Licitação Aberta, Venda Online e Compra Direta, são a Caixa vendendo um imóvel que já é dela, retomado antes, pela Lei das Estatais (Lei 13.303/2016). Nelas você não arremata: faz uma proposta e, se aceita, vira comprador.
Na prática, o mercado chama as quatro de "leilão da Caixa", e não está de todo errado: o processo é muito parecido nas quatro, você disputa o imóvel por um valor, que no leilão é o lance e nas outras é a proposta. Mas, tecnicamente, só o SFI é leilão, e essa diferença não é só de palavra: ela muda a comissão que você paga, o direito de se arrepender e a forma de disputar o imóvel. A tabela abaixo põe as quatro lado a lado; na sequência, o detalhe de cada uma.
As quatro modalidades, lado a lado
| Leilão SFI | Licitação Aberta | Venda Online | Compra Direta | |
|---|---|---|---|---|
| É leilão? | Sim, o único | Não, venda de imóvel próprio | Não | Não |
| Base legal | Lei 9.514/97 (extrajudicial) | Lei 13.303/16 | Lei 13.303/16 | Lei 13.303/16 |
| Como você compra | Dá um lance e arremata | Disputa aberta com lances, em sessão; a maior leva | Disputa online com prazo de encerramento | A 1ª proposta igual ou acima do mínimo leva |
| Comissão do leiloeiro | 5% | 5% | Nenhuma | Nenhuma |
| Direito de arrependimento | Não (vedado no edital) | Não previsto | 7 dias (art. 49 do CDC) | 7 dias (art. 49 do CDC) |
| Financiamento | Sim, pela Caixa (entrada mínima 5%) | Sim | Sim | Sim |
| IPTU e condomínio atrasados | Do comprador, sempre | Depende do anúncio | Depende do anúncio | Depende do anúncio |
| Desocupação, se ocupado | Por conta do comprador | Por conta do comprador | Por conta do comprador | Por conta do comprador |
1. Leilão SFI (o único que é leilão)
O imóvel foi dado como garantia de um financiamento (alienação fiduciária) que não foi pago; a Caixa retomou e leva a leilão pela Lei 9.514/97. Você dá um lance e, se vence, arremata. São dois leilões: o primeiro pelo valor de avaliação, o segundo pelo valor da dívida e encargos. Três pontos pra ter no radar: a comissão do leiloeiro é de 5% sobre o lance, paga à parte; não existe arrependimento (arrematou, comprou); e o IPTU e o condomínio atrasados são sempre do comprador, sem exceção. E tem um detalhe: até o segundo leilão, o antigo dono ainda pode reaver o imóvel pagando a dívida (o direito de preferência dele).
2. Licitação Aberta
Aqui a Caixa vende um imóvel que já é dela, retomado antes, pela Lei das Estatais (13.303/16). Legalmente não é leilão, mas funciona muito parecido: é uma disputa aberta, com lances, numa sessão de data e hora marcadas, conduzida por um leiloeiro (pela internet ou presencial). Vence a maior proposta acima do valor mínimo, e, como tem leiloeiro, a comissão de 5% continua. O edital não prevê arrependimento. As dívidas de IPTU e condomínio dependem do anúncio, às vezes a Caixa quita, às vezes passa pro comprador, então leia o de cada imóvel. Uma folga: em compra à vista acima de R$ 500 mil, dá pra pagar o saldo em boletos escalonados (de 30 a 120 dias).
3. Venda Online
Também é imóvel próprio da Caixa (Lei 13.303/16), mas a disputa é online, com prazo de encerramento, parecida com um site de leilão. Duas diferenças pesam a favor: não tem comissão de leiloeiro (a Caixa paga a intermediação) e você tem 7 dias pra se arrepender, com o dinheiro de volta (art. 49 do CDC), porque é compra pela internet. As dívidas seguem a regra do anúncio.
A mecânica dos lances tem umas regras que valem ouro pra quem disputa. A disputa tem cronômetro, e cada lance que cobre o maior nos 5 minutos finais reinicia o cronômetro em 5 minutos (não soma: se faltavam 2 minutos, ele volta pra 5, não vai pra 7), então não dá pra vencer no estouro. Se você igualar a proposta de quem está na frente, fica atrás dele, porque ele chegou primeiro; pra passar, basta superar o líder por qualquer valor, nem que seja um centavo (é o famoso "cobrir por R$ 0,01"). Já pra aumentar uma proposta que você já deu, o passo é maior: no mínimo R$ 1.000 nos imóveis de até R$ 500 mil (e R$ 5.000 ou R$ 10.000 nas faixas acima). E forma-se uma fila de colocação (1º, 2º, 3º...): se o primeiro desiste ou não paga, a Caixa pode chamar o próximo.
4. Compra Direta (ou Venda Direta Online)
É o jeito mais simples e sem disputa: a Caixa anuncia um valor mínimo, e a primeira proposta que iguala ou supera esse valor leva o imóvel. É imóvel próprio (Lei 13.303/16), sem comissão de leiloeiro, e com os mesmos 7 dias de arrependimento da Venda Online. Costuma ser pra onde vão os imóveis que não saíram nas outras modalidades, com preço e condições que mudam ao longo do tempo. Dívidas: de novo, depende do anúncio.
O que vale pras quatro
Quatro regras valem pras quatro modalidades, e é bom saber antes de dar o lance ou a proposta:
- Pagamento: só à vista, com FGTS ou com financiamento da própria Caixa (não dá pra usar consórcio nem parcelar o preço do imóvel direto com ela). A entrada mínima é de 5%.
- ITBI: é do comprador e à vista, mesmo que o seu município deixe parcelar.
- Estado do imóvel: a venda é no estado em que ele está, de ocupação e de conservação (o chamado ad-corpus). Confira o imóvel e a matrícula antes.
- Desocupação: se estiver ocupado, tirar o ocupante é por sua conta e risco.
Os imóveis da Caixa e dos leiloeiros num lugar só. Leilões de várias fontes com filtro, e a viabilidade de cada imóvel antes da proposta.
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