Na alienação fiduciária, o banco fica com a propriedade do imóvel como garantia até você quitar o financiamento; você tem só a posse e o uso. Se o mutuário para de pagar, o banco retoma a propriedade e leva o imóvel a leilão. É desse fluxo que sai a maior parte dos "imóveis de banco".
Quando você financia um imóvel, na maioria dos contratos ele não é seu de imediato. Pela alienação fiduciária (a garantia da Lei 9.514/1997), o banco fica com a propriedade e você fica com a posse e o uso; a propriedade só passa pro seu nome quando você quita a última parcela. É a forma de garantia mais comum nos financiamentos imobiliários do Brasil.
O que interessa pra quem faz flip é o outro lado dessa história: o que acontece quando o mutuário para de pagar. Aí o banco aciona a garantia, num processo rápido e padronizado, fora da Justiça:
- O banco pede ao cartório pra intimar o devedor a pagar o atraso em 15 dias (a purgação da mora). Se ele paga, mantém o imóvel; se não paga, segue o fluxo.
- Não pagando, o banco consolida a propriedade no nome dele, ou seja, vira dono de fato, não mais só credor.
- Consolidada a propriedade, a lei obriga o banco a levar o imóvel a leilão (dois leilões, na verdade, com regras próprias de valor mínimo).
É desse caminho que nasce a maior parte dos imóveis de leilão extrajudicial, os "imóveis de banco". Entender a alienação fiduciária é entender de onde vem esse estoque e por que o rito é diferente do leilão judicial: aqui não há processo, há um procedimento do próprio credor.
Pro arrematante, isso tem um efeito prático. Como o banco depende de cumprir cada etapa (a intimação válida, os dois leilões), qualquer falha nesse rito é justamente o que o antigo dono pode usar depois pra tentar anular o leilão. Por isso, mesmo no extrajudicial, conferir se o procedimento foi cumprido faz parte da análise antes do lance.