Imissão na posse é a ação que dá ao dono a posse de um imóvel que é seu no papel, mas que ele nunca chegou a ocupar, porque tem alguém morando lá. No leilão, é o caminho pra entrar quando o imóvel está ocupado e não há acordo com o morador.
Arrematar um imóvel te dá a propriedade, mas não necessariamente a posse. Se ainda tem gente morando lá (o antigo dono, um inquilino, um familiar ou até um ocupante qualquer), você é dono no papel e precisa ser imitido na posse, ou seja, ser colocado nela pela Justiça. É diferente do despejo: o despejo encerra uma locação; a imissão coloca o dono na posse de um imóvel que ele nunca ocupou.
Antes de partir pra Justiça, o caminho mais inteligente costuma ser a negociação: procurar o morador, entender a situação dele e combinar um prazo pra desocupar, às vezes com uma ajuda de mudança. Existe até uma alavanca legal, que muda conforme o leilão: no extrajudicial, o antigo dono que continua no imóvel depois da consolidação deve uma taxa de ocupação de 1% do valor por mês, fixada em lei (Lei 9.514/1997); no judicial não existe esse percentual pronto, mas dá pra pedir à Justiça que arbitre um aluguel pelo período de ocupação e cobre do ocupante os custos daquele tempo (condomínio, IPTU). Mas um aviso honesto: esses direitos valem o que a pessoa tem pra pagar. Se o ocupante não tem recursos, dificilmente você reaverá esse aluguel, nem o custo do dinheiro parado nesse tempo. Na prática, ele serve mais pra pressionar o acordo do que como reembolso garantido. As dívidas de condomínio e IPTU anteriores ao leilão, essas, você não herda: ficam presas ao valor pago no leilão.
Não havendo acordo, aí entra a imissão na posse, e o rito muda conforme o leilão:
- No judicial, a desocupação costuma sair no próprio processo, com mandado do juiz e, se preciso, força policial.
- No extrajudicial (alienação fiduciária), a lei prevê a ação de reintegração/imissão com pedido liminar e desocupação em 60 dias, bastando comprovar a consolidação da propriedade (Lei 9.514/1997, art. 30). Uma eventual ação do antigo dono pra anular o leilão, em regra, não trava esse pedido.
Pro flip, o que importa é o relógio. A imissão pode ser rápida quando sai a liminar e o morador não resiste, ou se arrastar quando há resistência e recursos. Esse prazo entre pagar e poder entrar pra reformar é custo puro (IPTU, condomínio, capital parado) e derruba a TIR. Por isso a situação de ocupação entra na conta antes do lance, e não depois.