Arrematação é comprar um imóvel em leilão dando o maior lance. O ato se formaliza no auto (leilão judicial) ou no termo de arrematação (extrajudicial), e a partir daí a compra é firme, mas você vira dono no papel, não na posse.
Arrematar é comprar em leilão pela maior oferta. Só que "leilão" esconde dois mundos, e a diferença muda o rito, o risco e até a palavra certa.
No leilão judicial, a venda corre dentro de um processo, por ordem do juiz. A arrematação se formaliza no auto de arrematação, assinado pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, e a lei a trata como ato perfeito, acabado e irretratável (CPC, art. 903). Depois vem a carta de arrematação, que você registra na matrícula, e a posse sai por mandado no próprio processo.
No leilão extrajudicial, não há processo: é o credor (em regra um banco) que leva o imóvel a leilão depois de retomá-lo, pela lei da alienação fiduciária (Lei 9.514/1997). A arrematação se formaliza no termo de arrematação assinado pelo leiloeiro, e a posse, se o imóvel estiver ocupado, vem por uma ação de imissão. É o modelo da maioria dos imóveis de banco.
Um cuidado de vocabulário que evita erro: nem toda venda de imóvel de banco é arrematação. Na Caixa, só o Leilão SFI e a Licitação Aberta têm leiloeiro e arrematante. Nas modalidades de Venda Online e Compra Direta você não arremata: faz uma proposta e vira comprador, sem leiloeiro e sem a comissão de 5%. Chamar tudo de arrematação é impreciso.
Em qualquer caso, arrematar não é o fim da compra, é o começo do trabalho: entram o ITBI (sobre o valor do lance), o registro e o tempo e o custo de desocupar, quando é o caso. E vale saber o que mudou: pelo STJ, Tema 1.134 (2024), dívida tributária anterior (o IPTU atrasado) não passa para o arrematante, mesmo que o edital diga o contrário; já a dívida de condomínio prevista no edital acompanha o imóvel (STJ, 2025).