O ITBI é o imposto municipal que incide quando um imóvel muda de dono por uma compra. O valor sai de uma alíquota (que muda de cidade pra cidade, em geral entre 2% e 3%) sobre o preço do negócio, e é condição pro cartório registrar a transferência: sem ITBI pago, não vira seu no papel.
ITBI é a sigla de Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Ele é municipal, ou seja, cada prefeitura define a sua alíquota e as suas regras, e incide sobre a transmissão onerosa (uma compra, uma arrematação) de um imóvel. Numa doação ou herança o imposto é outro (o ITCMD, estadual); o ITBI é o da compra e venda.
Três coisas importam na conta:
- Quem paga: a guia do ITBI sai no nome do comprador, é ele quem recolhe. Em negócio de mercado, pode haver um acerto interno em que esse custo é descontado do vendedor, mas isso é combinação entre as partes: a guia continua no nome do comprador. Em leilão isso não existe, o ITBI é do arrematante e ponto.
- Quanto: a alíquota é municipal e varia (costuma ficar entre 2% e 3% do valor). Vale conferir a da cidade do imóvel.
- Sobre o quê: a base é o valor da transação, e não um "valor de referência" que a prefeitura queira impor. O STJ já decidiu que a base do ITBI é o valor declarado do negócio, com presunção de boa-fé (Tema 1.113, 2022).
No leilão, a base de cálculo tem uma boa notícia e um asterisco. A boa notícia: ela tende a ser o valor da arrematação, o que você efetivamente pagou, e não a avaliação cheia do imóvel. No leilão judicial isso é firme, o STJ decide assim há anos. No extrajudicial (os leilões de banco e da Caixa, por alienação fiduciária), o STJ estendeu a mesma regra em 2023, mas é entendimento mais novo e menos assentado, e é onde alguns municípios ainda insistem em cobrar sobre a avaliação.
O asterisco: isso não é uma regra cravada em súmula, é jurisprudência. O valor pode variar por cidade (em São Paulo, por exemplo, admite-se usar o maior entre o valor arrematado e o valor venal do IPTU), e existe a Lei Complementar 227/2026, que a partir de 2027 muda as regras da base de cálculo e pode reabrir essa discussão. Na prática: conte com o ITBI sobre o valor arrematado, mas confira a regra do seu município e, se ele cobrar sobre a avaliação, saiba que há bom argumento pra questionar.
Sobre o momento: juridicamente, a transmissão se completa com o registro na matrícula, e é aí que o imposto é devido. Na prática, as prefeituras exigem o ITBI pago antes do registro, porque o cartório condiciona o registro à guia quitada. Na arrematação, isso costuma acontecer na hora de registrar a carta.
Pro flip, o ITBI é custo de aquisição puro: entra na conta do teto de compra e do estudo de viabilidade, junto com o registro e, quando é o caso, a escritura. Um alívio: você paga o ITBI só na compra. Na revenda, quem paga o ITBI é o seu comprador, não você. Ainda assim, esse imposto na entrada pesa no retorno e não pode ficar de fora da conta.