O teto de compra, ou MAO (maximum allowable offer), é o valor mais alto que você pode pagar por um imóvel pra revender e ainda sobrar margem. A conta parte do valor de revenda, não do preço que o vendedor pede.
O teto de compra é a régua que transforma "gostei do imóvel" em "pago no máximo tanto". Ele nasce de trás pra frente: começa no valor de revenda (por quanto você vende depois de pronto), tira a reforma e tira uma folga pros custos e pra margem. O que sobra é o máximo que dá pra pagar.
A referência mais usada é a regra dos 70%: não pagar mais que 70% do valor de revenda menos o custo da reforma. Em conta: teto de compra = (valor de revenda × 0,70) − reforma. (Exemplo ilustrativo: valor de revenda de 300 mil, reforma de 50 mil, teto = 300 mil × 0,70 − 50 mil = 160 mil. Números de exemplo.)
Aqueles 30% não são o seu lucro: são o que cobre os custos que quase todo iniciante esquece. Entram o ITBI e o registro na compra, o custo do dinheiro parado durante a obra, a corretagem na venda, o imposto sobre o lucro (o ganho de capital) e, só depois de tudo isso, a sua margem.
Um aviso importante: a regra dos 70% é uma heurística americana. Os custos de transação no Brasil são outros, então trate os 70% como ponto de partida, não como lei. Se a sua conta de custos real for mais pesada, o teto cai (às vezes pra 65% ou menos). O número que vale é o que sai da sua planilha, não o que veio traduzido de fora.