O valor de revenda (ARV, after repair value) é o preço estimado de venda do imóvel depois de pronta a reforma. Não é o valor de hoje somado ao custo da obra: é o que imóveis já reformados e parecidos estão vendendo agora, medido por comparáveis.
O valor de revenda é a pergunta que abre todo flip: por quanto eu vendo isso depois de pronto? É o número que ancora a operação inteira, porque é dele que sai o teto de compra. Errar o valor de revenda pra cima é o jeito mais comum de pagar caro achando que fez um bom negócio.
O cálculo não parte do custo. Um erro clássico é somar o preço de compra com o gasto da reforma e imaginar que o mercado vai pagar isso. O mercado não paga pelo seu esforço, paga pelo que imóveis parecidos e já reformados estão valendo. Por isso o valor de revenda se estima por comparáveis: imóveis do mesmo padrão, região e tamanho, já reformados, que venderam recentemente.
Na prática você pega o valor por metro quadrado desses comparáveis reformados e aplica na área do seu imóvel. (Exemplo ilustrativo: se imóveis reformados parecidos vendem a cerca de 9 mil por metro quadrado, um de 60 metros teria valor de revenda em torno de 540 mil. São números de exemplo, não referência de mercado.) Ajuste pra baixo o que o seu imóvel tem de pior (andar, vaga, posição) e pra cima o que tem de melhor.
O valor de revenda também define a ambição da reforma. Reformar acima do padrão da região não se paga: o teto de venda é do bairro, não do acabamento. A reforma certa leva o imóvel ao padrão que o comprador daquela região procura, e para por aí.