Comparáveis são imóveis parecidos com o seu, vendidos ou à venda, usados como régua pra estimar quanto o seu vale. É a base do método comparativo direto, o mais usado pra avaliar imóvel urbano (norma ABNT NBR 14653).
Comparável é imóvel espelho: mesma região, área e padrão, estado de conservação parecido, que serve de régua pra dizer quanto o seu vale. É o método comparativo direto de dados de mercado, o mais usado pra imóvel urbano segundo a norma de avaliação (ABNT NBR 14653), e é como corretor, banco e cartório chegam a um valor.
Na prática você junta uma amostra de imóveis parecidos, ajusta as diferenças (área, andar, vaga, estado) e tira o valor por metro quadrado pra aplicar no seu. Dois cuidados decidem o resultado:
- Anúncio não é venda. Preço pedido costuma estar acima do que fecha. Se dá pra saber o valor de venda real, use ele; se só tem anúncio, desconte a margem de negociação.
- No flip, o comparável certo é o reformado. Pra estimar por quanto você vai revender, compare com imóveis já reformados e parecidos, não com o seu no estado atual. Esse número é o valor de revenda, e é ele que alimenta o seu teto de compra.
E o modelo hedônico? É a versão estatística dos comparáveis: em vez de ajustar no olho, uma regressão mede quanto cada característica (metro quadrado, vaga, andar, distância do metrô) pesa no preço. Portais imobiliários usam isso pra sugerir valor. O princípio é o mesmo: preço é a soma do que o mercado paga por cada atributo.