Garimpo de imóveis é o trabalho de encontrar imóveis à venda abaixo do valor de mercado e separar o desconto real do problema disfarçado de barato. É onde o flip se ganha ou se perde, porque o lucro está na compra.
Garimpar é procurar, e filtrar, imóveis que dá pra comprar com desconto. Antes de tudo, é um trabalho de número: você olha muito imóvel pra achar poucos que fecham a conta. A maioria não passa no teto de compra, e recusar rápido é parte do serviço. Régua firme e nada de apego.
O garimpo corre em duas frentes. A primeira é o volume: vasculhar leilões, imóveis retomados por banco e portais de anúncio atrás do imóvel anunciado errado, parado há tempo ou barato por um motivo que você resolve. É repetição e disciplina.
A segunda, a que separa o amador do profissional, é o relacionamento. Boa parte do desconto de verdade não está anunciada: é o imóvel de um inventário, de um divórcio, de quem precisa de liquidez rápida. Esses negócios chegam por gente, não por site. Por isso o flipper sério cultiva uma rede: corretores (que ouvem primeiro quem está com pressa), escritórios de advocacia (que tocam inventários e separações) e porteiros e síndicos (que sabem quem vai vender ou desocupar no prédio). O trabalho aqui é constância: estar na lembrança dessas pessoas pra receber o telefonema antes dos outros.
Achar barato, porém, é só metade. A outra metade é conferir por que está barato. Um preço abaixo do mercado pode ser oportunidade ou problema embutido: dívida, ocupação, pendência na matrícula, reforma maior do que aparenta. Por isso todo imóvel garimpado passa por duas contas antes de virar proposta: quanto ele vale depois de pronto (o valor de revenda) e qual o máximo que dá pra pagar e ainda sobrar margem (o teto de compra).