Ganho de capital é o imposto que a pessoa física paga sobre o lucro da venda de um imóvel, não sobre o valor da venda. A alíquota começa em 15% e incide sobre o ganho (o preço de venda menos o custo de aquisição, já descontados os gastos que abatem).
Quando você vende um imóvel por mais do que ele te custou, esse lucro é tributado. Na pessoa física, o imposto tem nome: ganho de capital. E o detalhe que muda tudo é a base: ele incide sobre o lucro, não sobre a venda. 15% de um lucro de R$ 60 mil são R$ 9 mil, não 15% dos R$ 300 mil que entraram na conta.
O "ganho" tem fórmula própria: é o preço de venda menos o custo de aquisição, e esse custo não é só o que você pagou pelo imóvel. Abatem também o ITBI e o cartório (escritura e registro), os juros do financiamento, a corretagem da compra e da venda e as benfeitorias, desde que você tenha a nota fiscal. Obra sem nota não abate e vira lucro tributável. É aqui que muita gente paga imposto a mais: esquece de descontar o que a operação custou (Instrução Normativa SRF 84/2001).
A alíquota é progressiva por faixa de valor: 15% sobre o ganho até R$ 5 milhões, subindo até 22,5% em lucros milionários (Lei 13.259/2016). Quase todo flip residencial fica nos 15%. E um alerta que corrige um erro comum: no imóvel, a alíquota muda pelo tamanho do lucro, não pelo tempo de posse. A tabela que cai conforme o tempo (22,5% a 15%) é da renda variável, ações, não da venda de imóvel.
Existem isenções, mas quase nenhuma foi feita pra quem faz flip: único imóvel de até R$ 440 mil, ganho de até R$ 35 mil no mês, ou reinvestir todo o valor em outro residencial em 180 dias (uma vez a cada cinco anos). O flip é recorrente e rápido por definição, então raramente se encaixa em alguma delas (Lei 11.196/2005; Lei 9.250/1995).
E tem o ponto que decide a conta de quem faz flip com frequência: como pessoa física você paga ganho de capital sobre o lucro, mas se a Receita entende que você compra e vende com habitualidade, pode te equiparar a empresa, mesmo sem CNPJ, e aí o imposto passa a incidir sobre a receita (na PJ do lucro presumido, algo em torno de 6% do valor da venda). Não existe mais número mágico de "3 imóveis por ano": as regras que traziam esses limites foram revogadas, e a habitualidade se avalia caso a caso (Solução de Consulta COSIT 86/2020).
O imposto se apura no programa GCAP da Receita, que gera o DARF, e vence no último dia útil do mês seguinte ao recebimento, não na declaração anual. Atrasar gera multa e juros. E vem mudança: com a reforma tributária, a partir de 2027 o flipper habitual passa a pagar também IBS e CBS na venda, somados ao ganho de capital.