Comissão de corretagem é o quanto o corretor de imóveis recebe por aproximar as partes e fazer o negócio acontecer. A porcentagem não é fixada em lei (as tabelas dos CRECIs são só referência), e a comissão é devida quando o negócio se fecha graças à intermediação dele (Código Civil, art. 725). No flip, é um custo da venda que entra na conta desde o começo.
A corretagem é o serviço do corretor de imóveis: aproximar comprador e vendedor e conduzir o negócio até fechar. A comissão é o pagamento por esse resultado, e a lei é específica sobre quando ele acontece. Pelo Código Civil (art. 725) e pela leitura do STJ, o corretor cumpre o seu papel, o "resultado útil", quando as partes chegam ao acordo, o que na prática se marca com a assinatura do compromisso de compra e venda e o pagamento do sinal. A partir daí, a comissão está ganha.
E se alguém desistir depois disso? Aqui está a parte que mais gera dúvida. A regra: se o negócio já tinha sido fechado (compromisso e sinal) e uma das partes simplesmente se arrepende, sem motivo justo, a comissão continua devida, porque o corretor já tinha feito o serviço. Mas o STJ pôs limites importantes: a comissão não é devida quando a desistência tem causa justa ligada ao negócio (um risco jurídico ou um problema no imóvel que aparece antes da escritura) ou quando a culpa é do próprio corretor (ele omitiu informação, escondeu um vício, foi negligente). Ou seja, "desistiu, paga" não é automático: depende de por que desistiu.
E quem paga, se foi o comprador que desistiu? Quem contratou o corretor. Como em geral é o vendedor que contrata pra vender, é ele que deve a comissão. Parece injusto arcar pela desistência do outro, mas não fica assim: o comprador que fura sem motivo responde pelo prejuízo que causou, e esse prejuízo inclui a corretagem. É onde o sinal faz o seu papel, o vendedor retém as arras (ou cobra a diferença), e é com elas que se cobre a comissão. No fim, quem quebrou o negócio é que banca.
Quanto se paga não é fixado por lei. Cada CRECI publica uma tabela de referência, que costuma ficar em torno de 6% pra imóvel urbano, mas é sugestão, não regra: a comissão é livremente combinada. Por isso o percentual e o momento do pagamento entram na negociação, e o certo é deixá-los por escrito.
No flip, a corretagem é um custo real da saída, então entra no estudo de viabilidade desde o começo, junto com o imposto. E o efeito no imposto depende de como você opera. Na pessoa física, a corretagem paga na venda abate: ela é descontada do valor de venda no cálculo do ganho de capital, o que reduz o imposto (guarde o comprovante). Na pessoa jurídica, depende do regime, numa imobiliária no lucro presumido, o imposto incide sobre a receita e a corretagem não abate; no lucro real, ela entra como despesa dedutível. Mesma comissão, efeito tributário diferente conforme você é PF ou PJ.
E cuidado pra não confundir com o leilão. A comissão do leiloeiro (em regra 5%, paga pelo arrematante) não é corretagem: é a remuneração de outro profissional, com base legal própria. Ela aparece quando você compra em leilão (custo de aquisição), enquanto a corretagem costuma aparecer quando você vende no mercado (custo de saída).