Sinal, ou arras, é o valor que uma parte paga à outra ao fechar um negócio de compra e venda, pra confirmar o acordo e travar o compromisso. Se o negócio anda, ele vira parte do pagamento; se alguém desiste, ele define quanto essa desistência custa. É instituto do Código Civil (arts. 417 a 420), e vale na compra de mercado, não no leilão.
Sinal é o nome popular; arras é o nome jurídico. É o valor que o comprador entrega ao assinar o compromisso de compra e venda, com duas funções: mostrar que o negócio é sério (trava o acordo) e adiantar parte do preço. Se a compra se completa, o sinal é abatido do valor final (Código Civil, art. 417). A questão que o sinal resolve é a mais importante: e se alguém desistir?
A resposta está na lei, e depende do tipo de arras. O Código Civil prevê dois:
- Arras confirmatórias (a regra, art. 418): confirmam o negócio. Se quem deu o sinal desiste, a outra parte fica com ele (retém o sinal). Se quem recebeu desiste, devolve o sinal em dobro, e uma atualização recente da lei (Lei 14.905/2024) deixou expresso que essa devolução vem com correção monetária, juros e honorários de advogado. E não para aí: pela parte inocente, o Código (art. 419) ainda dá duas saídas, ela pode pedir indenização suplementar se provar prejuízo maior que o sinal (o sinal vale como mínimo), ou exigir que o negócio seja cumprido, com perdas e danos. Ou seja, nas confirmatórias o sinal é o piso da reparação, não o teto.
- Arras penitenciais (só quando o contrato estipula um direito de arrependimento, art. 420): aí o sinal muda de função e passa a ser, nas palavras da lei, "unicamente indenizatório", o preço combinado de desistir. Quem deu perde o sinal; quem recebeu devolve em dobro; e acabou. O próprio artigo diz que aqui não cabe indenização suplementar, nem forçar o negócio. É o teto, sabido de antemão.
No flip, o sinal aparece dos dois lados. Quando você compra, dá o sinal ao assinar o compromisso; quando vende, recebe o sinal do comprador. Saber qual é o tipo muda o seu risco: com arras confirmatórias, se o outro lado furar, você pode forçar o negócio ou cobrar o prejuízo cheio, o que te protege se já tinha o imóvel contratado pra frente. Com arras penitenciais, os dois lados têm uma saída a preço fixo, o que dá flexibilidade, mas tira a garantia de que o negócio vai até o fim. Por isso, ler a cláusula de sinal antes de assinar é parte da conta.
Um ponto que evita confusão: em leilão não existe sinal nem arras. A arrematação tem outro rito (o lance, o auto ou termo de arrematação, a comissão do leiloeiro e o pagamento no prazo do edital), e desistir ali tem consequências próprias, não a lógica das arras. Sinal é coisa de compra e venda no mercado, com compromisso assinado entre as partes.