TIR (taxa interna de retorno) é o retorno do flip expresso como uma taxa por período, em geral ao ano, levando em conta quando cada centavo entra e sai. É o número que deixa você comparar o flip com qualquer outro investimento, porque, diferente do ROI, ela embute o tempo. O VPL (valor presente líquido) é o irmão dela: diz, em reais de hoje, quanto o negócio cria de valor acima do mínimo que você exige.
O ROI tem um buraco: ele diz que você ganhou 20%, mas não diz se foi em seis meses ou em três anos. A TIR fecha esse buraco. Ela traduz o retorno numa taxa por período (ao ano), levando em conta a data de cada entrada e cada saída de dinheiro. Aí sim a comparação fica justa: "meu flip rendeu X% ao ano" contra "o CDB rende Y% ao ano".
Dá pra enxergar a TIR como o juro embutido no negócio: é como se o flip fosse uma aplicação que rende aquela taxa ao ano. Quanto mais rápido o dinheiro volta e quanto maior o lucro, maior a TIR. Por isso ela é a métrica que mais gosta de flip curto e alavancado: prazo enxuto e capital próprio pequeno (via financiamento) empurram a TIR pra cima. É ela que mostra que um flip de 15% em cinco meses pode render bem mais ao ano que um de 25% em dois anos.
O VPL é a mesma ideia, só que medida em reais. Ele pega todas as entradas e saídas futuras, traz pra valor de hoje usando uma taxa (a sua taxa mínima, ligada ao custo de capital) e desconta o que você investiu. Se sobra, o VPL é positivo e o negócio cria valor acima do seu mínimo; se falta, é negativo e nem o mínimo se paga. TIR e VPL são dois lados da mesma moeda, e se conectam num ponto exato: a TIR é justamente a taxa que faz o VPL dar zero. A TIR te dá um percentual, o VPL te dá um valor em reais.
A regra de decisão amarra os dois: o negócio vale a pena quando a TIR supera a sua taxa mínima de atratividade (a TMA, que sai do seu custo de capital) e, de forma equivalente, quando o VPL é positivo. E é aqui que a TIR sozinha engana: 30% ao ano parece ótimo, mas se o seu custo de capital é 25%, o ganho real é magro; se é 12%, é excelente. TIR não se lê no absoluto, se lê contra a sua TMA.
Um cuidado que vale de verdade: a TIR é muito sensível ao prazo. O mesmo lucro, com a venda atrasando alguns meses, já dá uma TIR menor, e um flip de poucas semanas gera uma TIR anualizada enorme. Isso não é defeito, é a TIR cobrando pelo tempo, mas quer dizer duas coisas: você nunca lê a TIR sem olhar o prazo que assumiu, e a TIR anualizada de uma operação curta não é um "ganho por ano" garantido, ela só se sustenta se você repetir flips parecidos. Fora isso, a TIR é o placar mais completo do flip: numa régua só, compara operações de valores, prazos e alavancagens diferentes, sempre lida contra a sua TMA e ao lado do VPL.