SAC e Price são os dois jeitos de dividir um financiamento em parcelas (os sistemas de amortização). Nos dois, o juro incide sobre o que você ainda deve (o saldo devedor); a diferença é a velocidade com que esse saldo cai. No SAC, a parcela começa maior e diminui; na Price, a parcela é fixa. Pra quem faz flip e pretende quitar cedo, essa diferença muda a conta.
Toda parcela de um financiamento tem duas partes: a amortização (o pedaço que abate o que você deve) e os juros (o custo do dinheiro, que incidem sobre o saldo devedor). O que muda entre SAC e Price é como esses dois pedaços se comportam ao longo do tempo.
- SAC (amortização constante): você abate um valor fixo do saldo todo mês. Como o saldo cai rápido, os juros caem junto, então a parcela começa mais alta e vai diminuindo. No fim, você pagou menos juros no total.
- Price (parcela fixa): a parcela é igual do começo ao fim. Pra isso, no início ela é quase toda juros e amortiza pouco; o saldo desce devagar no começo.
Tem ainda a TR (Taxa Referencial), um índice que corrige o saldo devedor. Ela ficou zerada por anos, mas volta a rodar quando os juros do país estão altos, e aí encarece um pouco o saldo. Vale conferir se o seu contrato usa TR.
E os seguros: todo financiamento embute na parcela dois seguros obrigatórios, um que cobre morte e invalidez do comprador e outro que cobre danos ao imóvel. Eles entram no custo total, não só os juros.
Pro flip, o ponto é o carrego curto. Como você não vai levar o financiamento até o fim, o que importa é quanto do saldo você já derrubou quando for quitar. Aí o SAC costuma jogar a favor: ele abate o principal mais rápido, então, quando você vende e quita, o saldo devedor já está menor e você pagou menos juros no período. Some isso à quitação antecipada (você paga juro só do tempo que carregou) e o financiamento vira uma alavanca barata pro flip. A Price até dá parcela menor no começo, mas amortiza devagar, o que rende menos nesse jogo de entrar e sair rápido.
Pra ver isso no seu caso, dá pra rodar SAC, Price, a TR e os seguros no nosso simulador de financiamento e comparar o custo antes de fechar.